A finales de diciembre de 2025, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó dos sentencias en las que abordó la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus a contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda afectados por la pandemia del COVID-19.

Ambas resoluciones parten de un mismo marco doctrinal: la alteración sobrevenida de las circunstancias debe ser suficientemente relevante, imprevisible para las partes y apta para frustrar o alterar de forma sustancial la finalidad económica del contrato. Sin embargo, alcanzan soluciones distintas, lo que permite extraer conclusiones de interés sobre los presupuestos exigidos por el Alto Tribunal para la aplicación de esta doctrina.

En el primer caso, resuelto por la STS 1891/2025 y relativo al arrendamiento de un local destinado a hostelería, el Tribunal Supremo desestimó la reducción de renta solicitada, al considerar que no había quedado suficientemente acreditado el impacto real de la pandemia en el concreto negocio explotado por la arrendataria.

En el segundo supuesto, resuelto por la STS 1935/2025 y referido al arrendamiento de un hotel en Barcelona, el Tribunal Supremo confirmó la reducción de la renta al 75% durante el período comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021, al entender suficientemente probado el nexo causal entre la pandemia y la caída de la facturación.

De ambas resoluciones cabe concluir que la pandemia puede constituir presupuesto fáctico para la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, pero su mera invocación no basta. El arrendatario debe acreditar de forma cumplida, concreta y específica el impacto real sufrido por su negocio, sin que la notoriedad de los efectos del COVID-19 sobre un determinado sector económico pueda sustituir la carga de dicha prueba.